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2019年春節(jié)后，房地產企業(yè)又迎來一波發(fā)債潮，大有“井噴”之勢。包括碧桂園、中國恒大、中國奧園、融創(chuàng)中國、融信中國、正榮地產、禹洲地產、綠城中國、世茂房地產等數十家房企密集發(fā)債。
Wind數據顯示，截至到2月18日，2019年以來房企境內外發(fā)債規(guī)模已達1546.45億元（國內816.51億元，海外729.94億元），超過2018年同期規(guī)模。其中，已公告發(fā)行的地產債數量98只，計劃發(fā)行規(guī)模816.51億元，分別比去年增加108.51%、86.63%。
另一方面，近期房企的融資成本依然高昂，個別房企新發(fā)行的美元票據利率甚至超過了10%。禹洲地產財務總監(jiān)兼公司秘書黃展鴻對經濟觀察報表示，目前房企的融資成本遠比2017年和2018年初的時候要高。
58安居客房產研究院首席分析師張波則對經濟觀察報表示，短期的融資高峰并不代表對房企融資監(jiān)管的放松，公司債獲批增長的確會緩解部分房企的短期資金壓力，但從國家對于房企資金的監(jiān)管來看，并未出現松動的明顯信號，在大概率上依然會維持對于房地產行業(yè)資金的嚴監(jiān)管。
高成本
2019年以來，房企雖然密集融資，但普遍成本較高。2月19日，融信中國公告稱，擬發(fā)行2.07億美元優(yōu)先票據，票面利率11.25%，票據將于2021年到期。另一家閩系房企正榮地產近期融資頻次也很高，且均保持較高的融資成本。
2月20日，正榮地產發(fā)布公告稱，2.3億美元2021年到期的優(yōu)先票據于香港聯(lián)合交易所發(fā)行上市，年利率為9.8%；1月16日，正榮地產公告稱，額外發(fā)行1.5億美元2020年到期的優(yōu)先票據，年利率10.5%。
禹洲地產2019年以來已經進行了三筆融資，其中兩筆美元優(yōu)先票據的利率分別為8.5%和8.625%。
一些規(guī)模相對較小的房企在境外發(fā)債的成本則相對更高，1月9日當代置業(yè)發(fā)行的境外優(yōu)先票據，利率達到了15.5%。同策研究院數據顯示，1月房企發(fā)行了11筆中期票據，其中10筆是美元中期票據，合計37.5億美元，折合人民幣251.7億元人民幣，除了當代置業(yè)外，其余債務利率均在7.13%-9.125%之間。
克而瑞報告指出，目前房企融資成本依然處于高位，1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個百分點。境外債融資成本達到了7.86%，環(huán)比增加了0.32個百分點，使得整體的融資成本依然處于最近幾年來的較高水平，企業(yè)融資成本壓力仍在。
值得一提的是，今年一批即將到期的債券，無論是選擇回售還是延期，均面臨成本上漲的情況。在融資難的背景下，房企往往會選擇主動上調利率，目的是為了吸引投資者繼續(xù)持有債券。“幾年前的債和現在的利率水平相差比較大，現在快到期了，原先的投資者肯定不會接受原來的利率，自然而然就調整了。不上調的話，就要準備現金去回購，而且現在發(fā)行公司債的成功幾率比以前低，發(fā)行的利率也許會更高?！币晃淮笮头科竽涿耸繉洕^察報分析說。
例如，2月15日，福建陽光集團有限公司宣布，現有美元債券FJYango6.8504/05/20的票息將由當前的6.85%上調至12.0%，2019年4月5日起生效。這意味著這筆債務的成本接近翻倍。
據悉，該筆3年期債券發(fā)行于2017年4月5日，根據規(guī)定，債券持有人有權選擇在2019年4月5日將債券回售給發(fā)行人。今年新發(fā)行債券利息往往高于2017年的債券利息，發(fā)行人行使回售權的幾率很高。因此，發(fā)行人主動大幅上調票息，意在鼓勵投資者放棄行使回售選擇權。
大規(guī)模
雖然成本高昂，但2019年初開發(fā)商融資還是迎來了一個小高峰。克而瑞數據顯示，1月房企境內外發(fā)債總量大幅增加，達到了1095.79億元，環(huán)比上升91.8%。創(chuàng)下2018年以來融資歷史新高。
其中，境外債發(fā)行占比為67.6%，發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增加了141.9%，主要是中國恒大、碧桂園和禹洲地產等企業(yè)均發(fā)行了大額境外優(yōu)先票據。尤其是中國恒大單月就發(fā)行了約合201.5億元的境外優(yōu)先票據。
2月份以來，房企境外融資更加密集，僅在2月19日，融信、佳兆業(yè)、龍光、華潤、華夏幸福等房企均宣布發(fā)行境外債券。張波表示，主要有兩方面因素在推動，外因是融資環(huán)境逐步轉好，內因是房企具有強烈的融資需求。
從用途來看，近期房企發(fā)行的債券多數用于償還舊債。一位中型房企財務總監(jiān)對經濟觀察報表示，目前房企獲批的公司債用途也只能用于“借新還舊”。
1月底，綠城中國發(fā)布公告，將發(fā)行4億美元三年期不可贖回優(yōu)先永續(xù)票據，初始分派率為8.125%，這筆債務主要用于償還綠城中國現有債務及補充公司日常運營。
雖然房企融資規(guī)模持續(xù)走高，但也有部分房企的融資受到了限制。據不完全統(tǒng)計，最近1個月，包括濱江、寶龍、紅星美凱龍在內的7單房企ABS被中止。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對經濟觀察報表示，2019年以來房企融資只是階段性開閘，目前的融資規(guī)模相當于2018年上半年同期水平，但并不能認定這是地產融資環(huán)境的整體放松，“今年依然會延續(xù)去年緊縮的融資環(huán)境，尤其是前三季度。”
“房企融資整體難言樂觀，相比2018年融資難度，2019年融資會呈現適度定向式放松，但這并不代表房企在2019年融資無虞。”張波分析說。
償債高峰
近期房企密集融資的背后，是逐漸加大的償債壓力。多位受訪人士對經濟觀察報表示，2019年是房企償債高峰期之一，多數房企面臨較大的債務壓力。
Wind數據顯示，未來五年房企海內外合計債務到期規(guī)模達2.93萬億元，其中2019年到期債務為6178億元。從2019年開始，未來五年房企國內債券到期規(guī)模達2.14萬億元。其中2019年、2020年償還規(guī)模分別達4648.80億元、4430.66億元，2021年債務規(guī)模更是達到7155.06億元。計入短期債券后，上述數字還將更高。
海外債方面，根據Wind數據，2019年房企海外債到期規(guī)模將達225.80億美元（折合人民幣1529.66億元），歷史首次突破200億美元關口。
根據58安居客房產研究院跟蹤監(jiān)測，2019年房地產境內外債券還款總額相當于2018年兩倍多。張波指出，在此背景下，房企生存壓力持續(xù)增加，在融資側有針對性、有重點地適度調整，可以有效避免行業(yè)出現大規(guī)模危機。
事實上，在債券到期高峰期即將到來之際，自2018年底開始，已有個別小房企出現債券違約現象。2018年12月24日，銀億股份發(fā)布公告稱，公司因短期內資金周轉困難，未能按時足額支付“15銀億01”2018年已登記回售債券的本金約2.99億元，發(fā)生實質性違約。
2019年，中小房企要面對更大的生存壓力。恒大研究院的最新報告指出，龍頭房企杠桿水平最低、短期償債能力好且債務結構合理，發(fā)生風險可能性最小，而小房企杠桿水平最高，短期償債壓力最大且高度依賴短期債務，財務穩(wěn)健性最弱。
“整體而言，健康穩(wěn)健的企業(yè)的融資渠道還是暢通的?！秉S展鴻說。
